以独特的法律思维，洞悉案件的事实。以高效的法律服务，维护当事人的合法权利。李勇律师大学毕业后以大同市、朔州市二地考区 第二名，
山西省全省第三名的优秀成绩通过全国统一司法考试。成为职业律师以来一直秉承“受人... 详细>>
律师姓名：李勇律师
电话号码：1393-5231785
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执业证号：11402200810740819
执业律所：山西韵森律师事务所
联系地址：山西省大同市平城区金地富苑小区临街商铺26号
上诉人（原审被告）王全福，男，汉族。
委托代理人李勇，山西正麒阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）大同富力城房地产开发有限公司，住所地大同市城区迎宾街桐城中央1001号。
法定代表人杨培军，该公司总经理。
委托代理人刘晓文，男，汉族。
委托代理人李月皎，女，汉族。
上诉人王全福因与被上诉人大同富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2014）城民初字第2053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日受理后，依法组成由法官马卉妍担任审判长，法官王艳宏、张文参加的合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人王全福的委托代理人李勇，被上诉人富力城公司的委托代理人刘晓文、李月皎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
富力城公司在一审中起诉称：2012年12月20日，原告富力城公司与被告王全福签订了大同富力城商品房认购书，由被告认购原告开发的大同富力城S2区商品房一套，认购书约定被告于2012年12月31日前交付房款的30%，即人民币113956元，余款由被告于2012年12月29日前申办按揭贷款，按揭贷款人民币31万，加上被告之前支付的2万元定金，总房款为443956元。其后，在签订商品房买卖合同之前，为明确相关责任，原告与被告签订承诺书，约定了相关的违约责任。被告在办理按揭贷款过程中，被银行告知其之前未按期偿还信用卡，因其征信问题已是银行禁止入类客户而无法办理按揭贷款。之后在规定期限内，被告未按承诺书约定改变付款方式。2014年6月23日原告聘请科贝律所向被告发出律师函，告知其于2014年7月10日之前更改付款方式，否则原告将追究被告的违约责任。但是被告仍不予理睬。现原告诉至法院，请求判令：解除原被告签订的商品房认购协议书；被告向原告支付违约金44385.6元；被告承担本案全部诉讼费用。
王全福在一审中答辩称：对商品房认购书无异议，对付款方式有异议，工商银行通知被告说材料齐全，可以办理按揭，但在办理贷款手续时，被告知征信有问题，因征信问题不予贷款。被告认为原告存在欺诈，承诺书中所载内容都是原告所加，没有约定变更付款方式的时间，按照认购书的约定，双方没有签订买卖合同，不存在违约，根据商品房买卖合同的规定，不能贷款不是由当事人的原因造成的，不承担违约责任，如果双方解除合同，由原告退还所付购房款。被告于2013年1月4日交首付房款133956元，其中包含2万定金。房款总价属实。被告没有收到律师函。
一审法院审理查明：2012年12月20日，原告与被告签订了大同富力城商品房认购书，由被告认购原告开发的大同富力城S2区商品房一套，认购书约定被告于2012年12月31日前交付房款的30%，即人民币113956元，余款由被告于2012年12月29日前申办按揭贷款，按揭贷款人民币31万，总房款为443956元。2013年1月4日被告支付给原告房款133956元（包括定金2万元）。后被告给原告出具承诺书，约定如因个人原因无法办理按揭贷款手续，承诺在银行告知不能办理贷款日后七个工作日更改付款方式。如逾期，本人同意按每逾期一日承担应付款总额日万之一的违约金。出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金。之后被告在办理按揭贷款过程中，因其征信问题无法办理按揭贷款。被告未改变付款方式，亦未付清剩余房款。现原告诉至该院，请求判令解除原被告签订的商品房认购协议书，被告向原告支付违约金44395.6元。
一审法院判决认为：原被告签订的商品房认购书，是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议。被告给原告出具的承诺书亦是被告的真实意思表示，被告应按承诺书的约定履行其义务。但被告因其征信问题无法办理按揭贷款，被告也未改变付款方式，按承诺书的约定被告已违约。现原告按承诺书约定要求解除原被告签订的商品房认购书，并要求被告支付违约金44395.6元，不违反双方的约定，也不违反法律规定，该院予以支持。同时原告在庭审时陈述，被告向原告支付违约金，原告将被告的房款133956元返还给被告，不违反法律规定，亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条之规定，判决：一、解除原告大同富力城房地产开发有限公司与被告王全福之间的商品房认购协议；二、被告王全福于该判决生效后十日内支付给原告大同富力城房地产开发有限公司违约金44395.6元，同时原告大同富力城房地产开发有限公司返还给被告王全福房款133956元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元，由被告负担。
王全福不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求依法撤销大同市城区人民法院（2014）城民初字第2053号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人退还购房款本金及利息；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误，二审法院应当予以改判。上诉人与被上诉人签订认购书后办理银行按揭贷款时，中国工商银行通知上诉人材料齐全，可以办理贷款。但在办理贷款手续时，上诉人被告知因征信问题不予贷款。上诉人在办理贷款时积极准备贷款材料，积极配合银行的工作，最终被告知上诉人不符合贷款条件而被拒绝。上诉人未获得按揭贷款不是由主观因素导致的，而是由不可归责于上诉人的客观因素造成的，因此上诉人对此不应该承担违约责任。因为能否取得购房按揭贷款，取决于多种因素，其中上诉人也必须满足一定的条件，才能获得按揭贷款。如果因为上诉人不符合申请条件而未能获得按揭贷款，上诉人不应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金退还买受人”，上诉人不仅不承担违约责任，被上诉人还应当将上诉人缴纳的购房款本金及利息退还给上诉人。一审法院在没有查清该事实的情况下，就依据普通法《合同法》的规定来对抗特别法的规定进行判决显然是错误的，二审法院应当予以纠正。2、上诉人与被上诉人签订的承诺书，所载的内容均为被上诉人所添加，上诉人作为弱势群体的消费者不得不按照被上诉人的要求来执行，上诉人必须无理由服从。且承诺书中仅约定了双方的违约责任，没有约定变更付款方式的时间及不能按揭后的付款方式，所以一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金是错误的。3、按照双方签订的认购书约定，没有签订正式的房屋买卖合同不存在违约的问题，且上诉人根本就没有收到律师函，并不知道要由上诉人承担违约责任这件事。
被上诉人富力城公司服从一审法院判决，其针对上诉人的上诉理由答辩称：1、上诉人认为其未获得按揭贷款是由于不可归责于上诉人的客观因素造成的，并非其自身原因造成的表述与事实不符。上诉人在购房之前未按期偿还信用卡，因其征信问题已是银行禁入类客户。上诉人在购房时，在被询问征信问题时，故意向被上诉人及贷款银行隐瞒其未按期偿还信用卡，已是银行禁入类客户的事实。因此，上诉人无法办理按揭贷款完全是由于其自身“征信问题”导致的，而且还存在隐瞒事实，恶意骗取贷款的行为，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定。2、上诉人与被上诉人签订的承诺书，所载的内容均为被上诉人所添加且上诉人必须无理由服从的表述与事实不符。该承诺书是在《商品房买卖合同》正式签订前，为督促上诉人积极履行义务，避免纠纷，明确责任而制定的，并无不合法、不合理、显失公平的内容，被上诉人也为上诉人将全部承诺事项进行了解读，上诉人作为成年人理应在理解本承诺书的承诺事项后签字确认，承诺书是上诉人的真实意思表示，上诉人应按承诺书的约定履行其义务。3、上诉人称并未收到律师函，并不知道要由上诉人承担违约责任的表述与事实不符。上诉人在签订承诺书时，被上诉人已向其告知承诺事项及需承担的违约责任。被上诉人聘请山西科贝律师事务所向其发出律师函后，特地嘱咐快递公司要上诉人签收，并将上诉人签收的单据返还给了被上诉人，足以证明上诉人收到律师函，且其明知应当履行义务而不履行，明知应当承担违约责任而不承担，故意造成诉累，逃脱责任，有违公平正义，有违我国法律、法规，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人与被上诉人在二审中均未提供新的证据。
经审理查明，对一审查明的事实部分，双方均没有异议，对无争议的事实，本院依法予以确认。
另查明，被上诉人富力城公司于2014年6月23日通过快递公司向王全福寄送了律师函，告知王全福于2014年7月10日前办理银行按揭贷款手续或向出卖人一次性支付剩余应付房款。
以上事实有快递回单、律师函予以证实。
本案的争议焦点为：上诉人王全福应否承担违约责任？被上诉人应否承担已付购房款的利息损失？
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房认购书》已对所认购商品房情况、价款、付款方式、违约责任（包括因个人原因不能办理贷款手续的情形）等方面作出了明确具体约定，属预约合同，该合同合法有效，对双方有约束力。在上诉人王全福交纳房屋首付款后，因其个人征信问题导致贷款未办理成功，此原因并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条所规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同”的情形，故上诉人王全福应当依约承担相应的违约责任。关于责任的具体承担方式和条件，《承诺书》根据贷款资料是否齐全区分不同情况作出了详细约定，该《承诺书》虽存在手写内容，但手写的变更付款方式的时间期限内容与机打的违约金计算方式形成完整的承诺内容，与《商品房认购书》确定的违约后果亦相一致，符合一般交易规则，王全福也签字予以确认，故该《承诺书》真实有效，双方应遵照执行。上诉人有关承诺书不应适用的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，双方约定了具体的违约责任承担条件及方式，且被上诉人就此向上诉人通过律师函的形式进行了催告，故被上诉人要求解除合同并要求上诉人承担违约金符合法律规定及双方合同约定，一审法院判决被上诉人在解除合同后归还上诉人已付购房款并要求上诉人承担违约金责任正确。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。上诉人上诉主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共910元，由上诉人王全福负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长马卉妍
审判员王艳宏
代理审判员张文
二〇一五年三月二十七日
书记员贺海鹏
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